专家解读房地产市场未来走势（南方都市报）

专家解读房地产市场未来走势

据福建头条网于2024年11月29日 17时07分49秒发现，专家解读房地产市场未来走势热点，“当前地方税收出现下降，在增加支出和融资方面面临掣肘，只能通过政府举债来获得支撑；政府举债未必会带来高通胀；低通胀会带来巨大伤害……”11月25日，中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长张斌在接受南都记者专访时，就中国经济现阶段的热点问题给出了自己的判断。

之所以提及这些“冷知识”，是因为张斌最近正在研究：中国经济告别高增长阶段后，如何应对潜在经济增速下降和需求不足的双重挑战？并由此形成了研究成果——《增长奇迹之后：总需求管理与结构改革》。

在此次专访中，张斌针对当前社会热点话题，并结合新书内容向南都记者表达了个人看法。比如：中国经济目前处于一种怎样的状态？能否完成全年经济目标？如何走出需求不足的困局？房地产市场未来走势如何？针对这些问题，张斌呼吁有关部门出台更有力度的逆周期调节政策，同时，希望社会公众从宏观视角看待当前的经济问题，与决策端达成共识，推动宏观经济长期向好。

中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长张斌。

如何走出需求不足？增加政府投资更重要

“2012年之前，中国经济易热难冷，很容易有通货膨胀的压力；而最近十年来，特别是疫情之后，中国经济易冷难热，物价水平过低成为政府和社会担心的问题。”张斌研究认为，中国经济已告别高增长阶段，需求不足成为当前最大的难题。

何为需求不足？张斌在书中介绍，需求不足是指经济资源得不到充分利用，经济运行达不到潜在增速。在需求不足的大环境下，劳动力缺乏就业机会，企业不敢新增投资，政府赤字与日俱增，整个社会缺乏信心。严重者甚至会经济低迷，引发社会动荡。

张斌向南都记者谈到，造成中国经济需求不足的原因是复杂的，可以分为三个层面。第一个层面是负面冲击，也可以说是最初的诱因，包括房地产泡沫、疫情等；第二个层面是市场失灵，市场缺乏自发修复的能力；第三个层面是政策应对不当，如果能够出台充分的逆周期调节政策，也能帮助中国经济走出需求不足的困境。

对于更有力度的逆周期调节政策，张斌建议，短期来看要增加政府投资，用这一快变量带动消费慢变量。“从历史经验来看，政府投资增加，农民工的工资收入、城镇居民的收入很快就会有所增长（投资是花钱，却带来了其他部门的收入增加），投资带来的乘数效应更大。”

对于如何驱动消费这驾拉动经济增长的马车，张斌表示，根据目前的研究，居民收入的减少导致了消费的下降，但同发达国家类似发展水平相比，我国消费占GDP的比重较低。中长期来看，需要进一步完善社会福利保障政策，提高中低收入群体的收入，完善公共服务。

“中国有一部分特殊群体，他们既不是农村人，也不是城市人，而是介于两者之间，选择在城市打工。这类群体规模较大，但消费增长的潜力也很大。对于这类群体，政策目标不应仅仅是提高其收入。他们在工作的城市不能安家，是因为住房、子女教育、医疗等方面的政策未能满足其需求，因此，提高针对这类人群的公共服务水平亦很关键。”张斌说。

5月28日，上海嘉定区一个楼盘开盘现场。新华社发

房地产市场走势如何？房价下跌是周期性现象，楼市潜力很大

“尽管中国的人均收入刚刚跨过1万美元（大关），中国一线城市的房价已经比肩那些人均收入4万美元以上经济体的大城市。”这是新书中的一段话，揭示了中国高房价的现实。

张斌认为，我国房地产市场具有高房价、高负债、高度金融化的特点，存在的问题主要有两个。一是都市圈房价过高，以农民工为主体的大量劳动力在大城市工作但难以负担都市圈的高房价。二是房地产企业大面积破产，威胁到宏观经济的稳定。房地产企业的高销售、高盈利时代一去不复返。

“现在房地产市场处于一种非正常状态。从需求来看，需求不足的大环境下居民收入低、企业盈利低、预期偏低，因而对房地产的需求也偏弱。从供给端来看，房地产企业，特别是大量的民营企业，普遍存在资金入不敷出的情况，甚至有些企业已经爆雷，所以现在很多人都不敢买期房了，处于观望状态。”张斌说。

南都记者关注到，针对上述问题，今年以来，我国已出台多项救楼市政策，包括保交房、降首付、降低存量房贷利率、减免契税和增值税、一线城市取消普通住宅和非普通住宅标准等，这些政策也都在不同程度上取得了积极效果。公开数据显示，1-10月份全国新建商品房销售面积、销售额累计降幅比1-9月份分别收窄1.3和1.8个百分点。其中10月份当月改善幅度之大，为今年以来的首次。

对此，张斌表示，当前还欠缺一项工作，建议推进房地产行业债务重组，发挥房地产企业自身的能动性，助推宏观经济的稳定。

此外，对于社会公众普遍关心的房地产市场未来走势，张斌表示，房价下跌只是短期、周期性的现象。长远来看，中国房地产市场的潜力很大，只是不会像以前那样大规模建造新房。

具体来看，在需求方面，公众对高品质的住房需求仍然存在，我国的城镇化仍有空间，大批农民还没有走进城市。在供给方面，我国建造的住房，尤其是2000年之前建造的住房，外立面、内部功能都比较差，有很大改造的空间。我国住房重建设轻维护，而且设计千篇一律，尚不能满足人们对高品质住房的需求。因此张斌也建议有关部门在危旧房改造、改善居住条件等方面，加大支持力度。

位于上海农产品中心批发市场的上海供销市集江苏优质农产品馆外，工作人员向顾客推荐优质大米。新华社发

政策是否还有空间？预计四季度政府支出力度更大

南都记者注意到，加强逆周期政策调节力度，助力中国经济走出需求不足的困境，离不开货币政策和财政政策。在张斌看来，两类政策仍有发力空间。

在货币政策方面，张斌表示，我国的OMO利率（中央银行在进行公开市场操作时所使用的利率）当前为1.5%，仍有下调空间。OMO利率相当于一个底座，它的下降可带来房贷利率、借款利率、存款利率下降。利率的下降，可以让负债群体、特别是负债的中青年群体，减小负债压力。对于中老年群体，可能会牺牲一部分存款利息，但是其持有的股票、房产价格都会上涨，由此带来的收益远大于其损失的存款利息。

在财政政策方面，张斌认为，政府举债仍是当前的关键手段之一。在中国的大环境下，政府支出是一股重要的力量。但是，当前地方税收出现下降，在增加支出和融资方面面临掣肘，只能通过政府举债来获得支撑。

对于前不久发布的12万亿化债规模，张斌认为，仍有举债空间。

一方面，我国的债务率并不高。据财政部部长蓝佛安公开介绍，我国政府负债率显著低于主要经济体和新兴市场国家。根据国际货币基金组织统计数据，2023年末G20国家平均政府负债率118.2%，其中：日本249.7%、意大利134.6%、美国118.7%、法国109.9%、英国100%。同期我国政府全口径债务总额为85万亿元，政府负债率为67.5%。

“另一方面，举债的空间不取决于债务率，而取决于是否有通胀。日本债务率很高，但日本国债照样受欢迎。如果物价水平很低，甚至担心会出现通缩，此时通过举债增加支出就不会带来高通胀，也不会威胁政府信用。”张斌说。

此外，张斌预测，较前三季度，四季度政府支出力度会更大，四季度经济数据将表现较好，中国有望完成全年经济目标。

中国经济告别高增长阶段后，如何应对潜在经济增速下降和需求不足的双重挑战？《增长奇迹之后：总需求管理与结构改革》一书探讨了解决思路。

对话：许多政策需要公众和政府达成共识

南都：提振消费，要不要考虑直接给老百姓发钱？

张斌：这要厘清发钱的政策初衷。如果作为一种长期的制度性安排，比如定期给低收入群体发补贴，作为福利政策的一部分，个人认为是值得考虑的。

但如果是为了短期走出需求不足的困境，从历史经验和其他国家的经验来看，增加投资比发钱的效果更好。

南都：很多人也在讨论：中国会不会像日本那样，面临失去的二十年？

张斌：两者并不好对比。1992年—2012年，日本的经济增速没能达到其应有的水平，失去了经济发展的二十年，很重要的原因就是需求不足。但当时的日本，收入水平很高，甚至超过美国。

但今天的中国，在收入水平、产业发展方面还远未达到世界最高水平，发展潜力很大。只要能够很好地解决需求不足这一问题，中国经济还有较大提升空间。

南都：有观点表示，存量房贷利率的下调不符合市场化原则，您怎么看？

张斌：这相当于银行给客户让一些利，让房贷用户的贷款成本降低，有助于楼市回稳，只要银行之间是充分竞争的即可。因此，存量房贷利率下调谈不上违反市场化原则。

南都：您为什么要出这本新书？

张斌：我希望更多的人能够通过这本书了解宏观经济，因为很多宏观经济学知识和社会公众的认知是相反的。无论是企业还是居民，他们更喜欢从微观视角想问题，比如要让一个家庭收入增长，微观视角的解决思路是多挣少花，但从宏观经济的角度看，则要增加政府支出、居民消费，也就是多花钱，才能提高居民收入。

关于很多问题和政策，只有社会公众和政府达成共识，才能使得政策更好地落地。

采写：南都记者杨文君发自北京

网友看法

1、网友东方红曰升空：https://m.toutiao.com/is/iD5QSBEF/?= 东方红曰升空:俄罗斯最严厉警告：干吗，想自杀吗？ - 今日头条

2、网友信香沉茶：恒大“烂尾楼”是老百姓生命不可承受之痛！更是破坏社会稳定和和谐的一大毒瘤。近期，经常刷到一些烂尾楼乔迁的短视频，那场景荒凉、冷清，无奈的控诉，句句让人飙泪！殊不知，老百姓举全家之力购房，不曾想陷入赌博游戏，闹不好就会碰上一个“烂尾楼”，有的楼盘烂尾几年，甚至十多年，至今购房者如坐针毡看不见进展；有的是父母准备儿女的婚房，如今孙子都好几岁了；还有的是倾尽积蓄买的养老房，如今年年纪大了，还得住在老宅里；他们辛辛苦苦积攒了几十年的积蓄，却不幸购买了“烂尾楼”，从此陷入无尽的烦恼和焦虑之中，多少家庭欲哭无泪。