专家：明年下半年楼市量价有望企稳（第一财经）

专家：明年下半年楼市量价有望企稳

据福建头条网于2024年12月16日 16时03分29秒发现，专家：明年下半年楼市量价有望企稳热点，

中央经济工作会议日前举行。结合中央政治局会议，对于明年的政策思路已经基本明了。中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀在12月14日的“2024-2025中国经济年会”上表示，2024年经济社会发展的预期目标即将顺利实现，预计今年我国经济增长5%左右，对全球经济增长的贡献接近30%；就业物价保持稳定，国际收支基本平衡，国家外汇储备保持在3.2万亿美元以上。他表示，中央经济工作会议新政策新提法具体方案于明年全国“两会”亮相。从中央政治局会议到中央经济工作会议，措辞的明显变化，反映政策思路发生怎样的变化？有什么亮点？全方位扩大内需放在了明年的任务之首，如何理解“全方位”扩大内需？扩大内需，有哪些难点？“更加积极的财政政策”和“适度宽松”的货币政策如何支持扩大内需？促消费还有哪些增量？“持续用力推动房地产市场止跌回稳”意味着还有哪些房地产政策会继续出台？房地产量价企稳回升会在何时？明年最需关注的外部风险有哪些？“保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定”，如何理解“基本稳定”？是否会纳入相关外部不确定性？第一财经《首席对策》专访美银证券董事总经理、大中华区首席经济学家乔虹。乔虹的主要观点：近期会议持续释放正面信号强化正向预期强化正向激励可能比降息降准赤字调整还重要外部不确定性上升背景下扩内需重要性凸显强化养老医疗兜底让老百姓敢花钱能花钱放松专项债及资本金使用约束有利于促投资消费还有很大增长空间政策支持服务业消费或有增量表现建议取消一线城市剩余限购限贷措施明年下半年楼市量价有望企稳一线城市二手房销量基本已稳住房价仍面临一定压力明年三季度对美出口平均关税可能提升到40% 关税影响或在明年二季度之后逐渐减小人民币汇率在合理均衡水平上保留一定灵活性

近期会议持续释放正面信号强化正向预期

第一财经：乔博好，感谢接受我们的专访。从中央政治局会议到中央经济工作会议，很多政策措辞确实跟以往来相比有明显的变化，在您来看这种变化体现了我们未来的一个什么样的政策思路？乔虹：感谢相宜的问题。我觉得到现在为止，其实我们这周应该算是宏观最重要的时间了。周一（12月9日）已经看到的是政治局会议给整个明年的政策有一个非常正面的定调。那么其中涉及到一些超出市场预期的词汇，比如说非常规逆周期，然后比如说我们看到时隔11年第一次把货币政策的取向也终于从稳健改成了适度宽松。这个都是我觉得到现在为止释放了一个非常正面的信号，让市场理解认为，我们明年的政策跟今年和以往的多年相比，都会产生比较大的不同。这一次中央经济工作会议又给出了比如说像需要降息降准，然后财政赤字有所扩大等等具体的措施，对2025年提出了一个比较具体、同时又比较正向的预期。

强化正向激励可能比降息降准赤字调整还重要

第一财经：除了措辞上的变化，两个会议中有哪些新提法，你认为是最大的亮点？乔虹：我们觉得要跟大家强调的，这一次在政治局的会议上，同时在中央经济工作会议最终的通稿里面，我们看到了第一次提到的一个说法，就是要强化正向激励。这个是我们觉得在多次的这种政策的报告之中很少见到的字眼，同时说要激发内生动力，干事创业的内生动力，还不是普通的内生动力。我们觉得说他的说法实际上给大家提供了我觉得政策下一步的取向上面有一个非常有意思的转变。不光是从财政货币或者说房地产等等的这种经济政策的角度进行边际项的这种调整，更是从结构性上，特别是在激励机制方面可能会发生一些变化。我们在之前曾经写过一篇报告，提出最重要的调整可能并不是降息降准或者是财政赤字的调整，而是说要给各行各业重新赋予他们正向的激励机制。我们觉得如果能够真正去开发大家的激励机制，其实是从78年以来改革最重要的一个经验，应该得到更好的发挥。同时我们看到除此之外，这里面也曾经提到对于负向的激励机制的一些抑制。所以我觉得应该在不久的未来能看到一些对于负面的激励机制的或者说惩罚性的这些问题、措施的一些解决方法。结合刚才所说的强化正向激励，是对从地方政府官员到国企经理，以及民企的各个负责人等等来讲都是一个比较正向的促进。

外部不确定性上升背景下扩内需重要性凸显

第一财经：中央经济工作会议，把全方位扩大内需放在了明年的任务之首，您认为这个原因是什么？全方位如何来理解？乔虹：全方位扩大内需，其实我们的理解主要是，我们看到现在尤其是在外需有可能会受到外部冲击的影响下，我们对内需的需求显然就要提高了。中央经济工作会议所提出来的一些扩大内需的方法以及促进消费的方法，应该是达到了近年来的一个最高的程度。它的广度也是进一步扩大。比如说我们看到像消费券等等的使用范围以及有可能会使用在文旅等其他服务行业等等，我们觉得也是比较明显的从广度上来说，促进消费的很好的做法。

强化养老医疗兜底让老百姓敢花钱能花钱

放松专项债及资本金使用约束有利于促投资

第一财经：因为我们都知道内需不足在近些年来都是一个突出的矛盾。您认为现在扩大内需最大的难点在哪儿？提高赤字率，包括适度宽松的货币政策，未来将给扩大内需提供哪些支撑？乔虹：扩大内需里面有两块。消费目前我们整体上来看，居民部门的消费信心还是相对来说处于一个较弱的阶段。中长期来说，由于对福利、养老、医疗等等有所担忧，就会使得大家不由得会提高所谓的谨慎性储蓄动机。最近我们所看到的一些养老保险，还有医疗保险的新政策的一些提法。也就是说在未来，大家逐渐意识到可能不需要存那么多钱，可以把更多的钱花在消费上的时候，让老百姓敢花钱、能花钱、会花钱，这个可能是目前从消费方面的抓手。而投资来讲，可能地方政府从基建的方面上来讲，还是比较受制于一些比如说专项债的使用范围，资本金的使用范围等等。那么我们看到这一次中央经济工作会议也是非常详细的把这方面的一些管束的条件逐渐在放松。我们因此觉得其实在我们非常关注的这两个方面，一个是社会保障，另外一个是财政多方面的对于地方政府的流动性的影响，那么都在这一次的中央经济工作会议之中提出了非常好的建议。

消费还有很大增长空间政策支持服务业消费或有增量表现

第一财经：会议也提出了要大力提振消费，提高投资效益，有一点不同，是这次把消费排到了投资的前面，怎么来看这个变化？除了目前的一系列促消费政策，您预计还有哪些增量政策出台？乔虹：我们现在看到对消费的强调，可能是在一定程度上我觉得也反映出来说，其实中国经济已经进入到需要提高消费占GDP比例的这样的一个程度。不再是一味的追求增加我们投资，资本的形成或者说资本的储备。所以这一次我们看到它强调是说对于投资的效率，要求效率要有所提高。而与之相比我们看到消费上还是有很多的空间。对于现在的年轻人特别是90后、00后，我们发现消费其实还有很大的促进空间。比如说运动，比如说宠物，比如说二次元，实际上还是有很多的政策支持空间和未来发展空间的。在增量上面来说，之前全都是消费券可能是用于汽车的以旧换新，用于电器。但是我们看到这一次在中央经济工作会议之中，特意提出了文旅需求，那么文旅服务可能是下一部分，我们看到政策可能会在促进消费上面直接受益的板块。第一财经：能不能总结出未来现在整体的一个政策思路就是短期看消费，长期看效益和改革。乔虹：我觉得是这样的。我们短期来讲，当然消费可能是最好的一个抓手，但是投资当然希望明年也是能够看到更好的促进。不光是在制造业和基建，我们希望房地产所带来的拖累也能有所减小，这样整体来说投资也应该能够有一个比较好的企稳回升的状态。

建议取消一线城市剩余限购限贷措施明年下半年楼市量价有望企稳

第一财经：所以也提到房地产了，我们看到这次会议当中也提出了持续用力推动房地产市场的止跌回稳，我看到您之前在一些发言当中也提到了，未来应该有更多的促进房地产企稳回升的政策出台，您能帮我们预期未来可能会有一些什么样重磅的政策出台吗？乔虹：对于房地产来说，我们现在觉得可能主要的促进的方面会来自于将之前的限购限贷的剩余的这些措施取消，主要集中在一线城市。对于全国来讲，这主要是在公积金和房贷利率方面，现在房贷利率已经达到了可以说有史以来的最低值。如果房价能稳下来的话，我觉得对于很多年轻人来说，置业的需求应该还是一个真正的刚需，不太可能会在短期之内就消失。它可以等个两年、三年，但是我们认为这样子的刚需最终还是会回到市场。我们判断说在明年的下半年，市场可能在量价方面都可以企稳，而在2026年实现新房的量的企稳回升。那么在这样的背景下，2026年房地产部门作为一个对GDP的影响来说，可能就不再是一个拖累，至少这个拖累被很大程度上降低了。

一线城市二手房销量基本已稳住房价仍面临一定压力

第一财经：因为我们都知道确实房地产在我们国民经济当中扮演重要角色，但是想让它回到以前的快速增长的状态，基本上可能性不大了。所以我们说的止跌回稳，你觉得它回稳是回到一个什么样的程度，才能摆脱所谓的拖累作用？乔虹：相宜的问题很好，我觉得目前的止跌企稳有两套问题。第一套问题是哪一个变量止跌企稳，是价还是量？是一线城市二线城市？还是三线城市？是投资的总额，还是土地的价格？我们认为最开始企稳的是二手房的销量，那么其实今年已经基本稳住了，而且有所提高。所以如果止跌企稳，尤其是一线城市的二手房的话，目标是达到了。但是如果说是看价的话，我们觉得价格可能还需要一段时日才能够稳下来。主要的原因是在目前这个市场上能够出清的都是一些买的比较早的，比如说13年、14年之前的一些房子，那么他就少赚一点，他还是愿意现在卖出来的。但是价格还没有到了一个比如说从15年到21年，你如果后面买的房子，现在也甘心能够卖的程度。所以价格我们觉得现在可能还是会面临一定的压力。这一部分的量能释放出来之后，才能对于新房市场和整体的房价，提出比较好的支撑。那么至少要到了明年四季度或者是2026年，我觉得可能才比较容易实现。

明年三季度对美出口平均关税可能提升到40%

关税影响或在明年二季度之后逐渐减小

第一财经：您认为明年的外部风险有哪些？对于我们的出口和对外投资来说，我们需要做一些什么样的工作去防范这些风险？乔虹：我们觉得明年的风险可能主要还是集中在贸易的环境的恶化上面。那么到现在为止我们可能还是相对比较乐观的。我们认为其实美国对于中国向美国出口的产品加关税这一点上，可能并不会看到一次加到60%的状态，而是说可能是一个循序渐进的过程。在明年的二季度，我们觉得可能中国向美国出口的产品上面，从目前的平均20%左右的关税提到30%，那么在之后的三个季度逐渐提到40%。而且关税其实是一个平均关税，不是所有的产品一次性的都要征收30%或40%的关税，而是说有的产品高，有的产品低。加工型产品就是非消费品的话，它可能会加的关税会稍微高一些。消费品由于受到通胀的担心等等其他的影响，怕遭人诟病等等，可能加的关税就会稍微低一些。那么在这种的情况下，我们认为中国到美国的直接的出口会受到影响，但是影响会在明年的二季度之后逐渐减小。在这样的假设下，我们认为明年中国的整体出口同比增速是大概负的0.3%，同时 GDP的增速我们认为2025年也应该能够达到4.5%，这个是我们觉得明年最有可能会发生的状态。但是比如说中国向美国出口的产品的关税提到60%，而且全部征收，然后美国又对其他的贸易伙伴也征收10%-20%的关税的话，有可能我们看到明年对于中美之间的贸易的预期就要稍微调低一些。可能增长就要比刚才我们说的4.5%打个折扣，大概在3.9%左右。

人民币汇率在合理均衡水平上保留一定灵活性

第一财经：所以在这个基础上，我们看到这次中央经济工作会议当中还提到了，要保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，所以怎么来理解基本稳定，是不是也有您刚才提到的已经纳入了外贸会有的一些不确定性，它可能把汇率波动的阈值调整得更加灵活，有这个考量吗？乔虹：首先这句话是让大家吃一个定心丸，说我们并没有改变自己对外汇的这样的一个整体的判断。并不会因为一个国家突然小院高墙，对其他国家形成贸易威胁，我们就会改变汇率的政策。其次如果说外部条件，整体的贸易条件恶化得非常快的情况下，其他的贸易伙伴都在进行明显的贬值的情况下，我们如果待在目前的原地也不算是合理均衡了，所以也会给一定的调整留下空间，有一部分的想象力可以用在这个地方。但是我们认为，对于明年关税的这种冲击来说，最好的一个反制的方法，我们觉得还是全面性扩大内需，才是更可持续的发展。那么出口目的地上我们看到世界其他地方，特别是亚非拉，现在其实已经占了很大一部分的比例。那么比如说东盟国家，现在的中国向东盟国家的出口已经超过中国向美国的出口。我觉得并不是要以促进汇率的贬值，所谓的货币战争等等这样的方法来解决贸易争端，相反我们可能是以更加开放的、更加稳定的心态去应对贸易条件的变化。

值班编辑：龙王